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北京一日出让13宗地块一二线城市土地市场进入年底冲刺

  • 19-12-28

一二线城市年末土地供应井喷。
11月◆2↗6日,北京市一次性出让13宗地块。最终,除一宗流拍以外,其余12宗地块均成功出让,创下单日成交地块数量新纪录,一日内获得土地出让金合计316.46亿元。
时值年末,一二线城市土地市场普遍进入密集供应及成交时段。虽然多个城市的地块▐单价或总价在近期☆被刷新,但业内人士指出,在当前房地产调控背景下,开发商资■金面整体面临щ不小的压力,对土地市场❤的投资态度也回归理性。

北京12地块一日揽金316亿
北京市当日推出的13宗地块分别位于顺义、大兴、昌平等8个城区,包含1宗商办用地和12宗住宅用地。总出让面积为79.40万平方米,总起价295.19亿元。
当日土地拍卖会上,这些地块共吸引了绿城、富力、中交、中铁置业等近5β0家企业参与竞拍,其中几家企业参与÷了多宗地块的竞价。最终,两宗最大的地块分别被中铁置业和中铁诺德获得。
顺利出让的12宗地块中,唯一的1宗商业用地位于昌平沙河;2宗为共有产权住房用地;剩余的9宗商品住宅用地均为“限竞房”地块。
此次土拍中,北京市规土委对保证金的缴纳方式进行了创新,采用共享保证金的方式。在以往的土拍活动中,一般情况下参与一宗土地的拍卖就要交一次保证金。而在此次土拍中,竞买ⓛ人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。
合硕机构首席分析师郭毅表示,北京规土委在年末集中推地,并特别实施了“共有保证金”的出让新规,一方面是为了加快供地计划的完成,另一方面是为℡了减少土地流拍流标,稳定市场预期。
据悉,今年北京计划供应住宅用地1000公顷,其中商品住宅650公顷(含单列共有产权住房用地200公顷),截至目前实际供◈应的商品住宅用地仅224.69公顷,供地计划完成率为35%。
与此同时,北京年←内已有11宗地块流拍。在调控背景下,房企背╝负着库存去化压力,同时面临融资难度加大、财务成本提升的难题,资金流入的两条通路均被堵塞,因此,房企再投资拿地的意└愿降至谷底。
郭毅认为,北ι京规土委及时对供地策略做出调整,拿出地卐段条件优越的优质地块,同时适当减ю少地块配建,地块开发难度减小,市场前景乐观,房企的积极性得以调动。
一二线城市年末土地供应井喷
不仅仅是北京,一二线城市年末土地供应井喷๑·ิ.·ั๑。其中,♧一线城市11月供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年历史纪录。而二线城市供应量也有所上涨,11月合计供ω应土地达到1400宗,也有望创下年内最高纪录。
26日,几乎和北京土地拍卖同时,上海奉贤南ⓔ桥新城两宗宅地成功出让,总成交价25.42亿元。★同┌一日,浙江杭州拱墅区出让三宗地块,总面积为10.62万平方米,最终成交总价为52.32亿元。
23日,南京发布今年第五批土地出让预公告,包℡含7宗土地总出让面积47.6万平方米。11月9日,南京第四批预公告信息显示,╜其曾经一次推出5宗土地,总出让面积17.3万平方米。
不仅如此,11月份以来,成都、武汉、广州等▇█城市也陆¤续有地块密集推出或成í功出让。而且,自今年四季度开始,受一二线土地供应增加影响,高单价地块完全被一线城市包揽。
中国指数研究院近日数据显示,今年10月份,成交单价前10名的地块中,上海和北京〦两个城市各自有5宗地块上榜。当月成交单价最高▒的地块来自上海普陀区,成交楼板价高达52040元/平方米,环比增加19%,是上海今年楼面价格最高的地块。
综合今年г以来的土地市τ场,各类城市分化现象持续,尽管一二线城市低溢价率、流拍现象也在持续。不过,由于供应量增加,整体土地出让金仍然居于高位。
“从城市排行榜来看,一二线城市仍是房企的拿地重点。”中指院相关负责人指出,今年1-10月,杭州以2315亿元的成交总价居于全国土地成交金额榜单首位,同比增长22%;上海和北京分别├以1533亿元和10Ξ94…亿元的成交总额占据榜单第二、三位。
房企土地投资回归理性
上述中指院人士认为,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等将逐渐ζ成为热点城市推地的重要要求。对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,Ψ且۩对企业资金实力提出了更高的要求。
这种现象在北京当日的土地拍卖会上也可见一斑。郭毅指出,虽然北京一日内有12宗地块顺利出让,但从拿地房企来看,出现了明显的分化局面。“全国前十大房企中,融§创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴⊕;华润以联合体方式参与白盆●窑地块;万科参与北七家地块最终颗粒无收”。
“北京楼市供给将持续处于饱和状态,如≯果调控政策未显宽松,微观市场面的去化压力将长期存在。”郭╢毅认为,房地产市场开发投资受到市场和政策上双重抑制,导致了土地成交冷清。房企对土地市々场的投资态度正在逐步回归理性。
中原地产首席分析师张大伟也认为,从当日的土地溢价率来看,土地市场价格依然处于平稳区间。“12宗低地块平均溢价Γ率在20%左右,与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行。主要原因是这些住宅土地属性相۩对较好,以纯住宅地ⓞ块为主”。
张大伟进一步指出,资金成本的优势将是土地市场最大的优势。在他看来,目前〤房地产企业资金压力明显比前两年更加紧张,而且调控政策继续从严将是大趋势,这ω种局面下,具备资金实力的企业才能在土地市场获得竞争优势。